Hur anställa en General entreprenör (2 / 4 steg)

Steg 2: Anställa en entreprenör

"Jag har en budget på $10.000 dollar, och jag vill göra om mitt kök."

Denna ordning är mycket viktigt, och jag ska berätta varför. Många människor går till en ombyggnad kontor och säga "Jag vill göra om mitt kök." Det första som kommer att dyka in i uppdragstagarens sinne är, "Tja, hur mycket pengar har du?".

De kommer inte att säga det högt, eftersom det kommer över så giriga och de kan skrämma bort en potentiell kund. Entreprenören kommer så ta en titt på dina kläder och använda det för att gissa om hur rik du är, och sedan tar dig med på en rundtur i de dyraste köksutrustning som de tror att du har råd. Efter och timme eller två, bygger dina reaktioner, de ska få en god uppfattning om hur mycket pengar är du villig att spendera.

Den timmen eller två är ett enormt slöseri med tid. Här är varför. I ett hem förbättring butik som Lowes finns en mittgång ägnas helt åt dörrhandtag. Det finns över hundra dörrhandtag, från billiga mässing dörrhandtag till sliver-tvättade dörrhandtag till förgyllda dörrhandtag. Du har hundratals alternativ bara för ett dörrhandtaget. Ditt hem förbättringsprojekt har hundratals delar med hundratals alternativ, och du kan få överväldigad med rikedomen av val du har. Dock när man har en budget, få dina val minskat ner dramatiskt till bara de som du faktiskt har råd.

Så när du går in i en remodeling showroom och berätta en remodeler din budget direkt, de vet exakt vad du har råd. De ska tillbringa resten av sin tid visar du alla alternativ som är möjliga i din budget. Istället för att slösa tid gissa på vad alternativ som du har, de kan umgås verkligen räkna ut vilka av dina alternativ ditt hjärta önskar.

Efter du har berättat entreprenören din budget, och du har haft en bra tid tittar över saker och få en känsla för vad du vill, det är dags att gå till nästa steg: se om du kan arbeta med killen (eller gal, som fallet kan vara.) Du kommer höra din remodeler säger de ska ge dig en kostnadsfri offert på jobbet. Vad de menar är de kommer att göra alla de design arbete - och gör inga misstag, bra design tar en hel del massa arbete - gratis. Anledningen de gör det gratis är att de inte kan berätta hur mycket ett jobb kommer att kosta utan att känna varenda widget som går in i den. En annan mycket viktig orsak är att konstruktionsfasen ger du och entreprenören ett sätt att känna varandra, för att se om du kan leva med varandra.

Och gör inga misstag, du lever med varandra. Du ska gnugga armbågar med den här killen för närmaste veckorna eller kanske månader, beroende på projektet. Du vill se till att du kan stå honom, och om du vill att han ska göra ett bra jobb, ska du se till att han kan stå dig.

Din relation med entreprenören är din viktigaste indikatorn om huruvida denna entreprenör är en bra passform för dig och ditt projekt. Beroende på storleken på kontraktet, kommer att ditt projekt kräva kompetensen hos många människor. Till exempel remodeling kök kräver någon att installera skåp, en rörmokare till krok upp diskbänk och diskmaskin, en elektriker att flytta uttag och koppla in kylskåp, belysning experter, golv experter, målare... bara remodeling kök kan innebära kompetens av över ett dussin underleverantörer. Det är inte ditt jobb att försöka hantera dessa underleverantörer - som är en uppgift för en huvudentreprenör och som faktiskt ofta varför de kallas ett allmänt entreprenör-inte att de vet hur man göra allt, men eftersom de är bra på att organisera och hantera de som kan.

Din bästa indikator för hur bra en huvudentreprenör är på att hantera andra människor är hur bra de är på att hantera du. Här är ett par saker att titta efter. Om de är rätt i sina möten med dig, de kommer förmodligen att vara bra på att vara i tid på jobbet och på att se andra underleverantörer informeras om när de behöver vara där för att göra sitt jobb. Om de är artiga och fast med dig, kommer de vara artig och fast med sina underleverantörer. Om de verkar vara organiserad på dina möten-menande de har alla sina leveranser, och papper runt - de kommer att organiseras på jobbet. Om de är bra på att få dig att fatta grundläggande beslut, ska då de vara bra på att få entreprenörer att vara där när de behöver vara där.

Ibland kommer du stöta på remodelers som är gruff, oartigt och oorganiserad, men göra utmärkt skåp eller sänkor eller vad det är de gör. Du vill inte anställa dem som allmänna entreprenörer. Anställa dem om jobbet kräver endast en person, eftersom de är bra på att arbeta ensam. Inte anställa dem om det kräver mer än en person, eftersom om de är dålig på att arbeta med dig, oddsen är man dålig på att arbeta med alla andra.

Om du uppmärksamma allt detta under konstruktionsfasen, och du kommer att ha en god uppfattning om huruvida denna entreprenör är entreprenören för dig.

Under denna design fas, kommer att du och entreprenören tillbringa flera timmar går över varenda bit av projektet och utarbeta en specifikation. Du kan spendera 10-12 timmar med att prata med entreprenören beroende på projektet, och han kommer att spendera ytterligare 20-30 timmars utforma allt och utarbetandet av specifikationen. När du har detta alla hamrade ut, att specifikationen blir ditt kontrakt.

En av markerar av en bra entreprenör är om de kan skriva ett bra kontrakt. Detta kontrakt är någonstans från 300-400 ord till tre sidor lång, och den kommer att inkludera alla grundläggande detaljer som byggare behöver veta för att bygga ditt projekt - materialen, mätningarna och allt som du kommit överens om i mönstret. En bra entreprenör kommer att läsa igenom alla dessa och se till att du förstår varje bit av it - och när dina ögon börjar stelnar eftersom du läser ett kontrakt, en bra entreprenör ta reda på var du var förvirrad och förklara det för dig så att du tydligt förstå vad du skriver. Om 300-400 ord verkar lite kort för ett kontrakt, är detta eftersom du arbetar med remodelers, inte advokater. De gillar allt så tydligt som möjligt så att arbetet kan få gjort.

När du har kommit överens om allt som ska byggas, kommer att entreprenören lägga en sista stycket i avtalet. Denna punkt kommer att meddela att de ändringar du gör när avtalet undertecknades kommer att kosta dig. Några entreprenörer debitera $150 dollar att göra någon förändring, men mindre, förutom laddning för material och arbete att göra ändringen. Detta beror på är blir mycket dyrt och mycket frustrerande att ändra utformningen av något som halv-byggs. Ändra en plan är lätt. Riva ner en vägg eftersom kunden vill ha fönstret är en halv tum till vänster svårt.

När specifikationen är klar, kan entreprenören kan ge dig ett fast bud i projektet - med andra ord, de berätta om hur mycket det kommer kosta. De kommer inte att kunna berätta exakt vad det kostar, eftersom vid vissa punkter i projektet måste du bestämma badskor som typ av matta, stil av hängande ljus, eller färgen, och kostnaden beror på vad du väljer. Dessa poster kommer att uppskattningar - eller mer specifikt, i kontakten, kommer det att ersättning i avtalet för vad budgeten för den artikeln är. Om du går över ersättningen, entreprenören kommer att debitera dig mer, och om du går billigare, entreprenören bör ge dig en rabatt. När du har allt detta redas ut, kommer att entreprenören innehålla ett datum när han planerar att börja arbeta.

Kontraktet kommer att även ange hur mycket betalas när. Kontrakt för projekt har i allmänhet en upfront kostnad, några milstolpe kostnader och en avslutning kostnad. Till exempel, om du bygger ett tillägg, kunde du betala tredjedel av kostnaden för projektet som en handpenning, betala nästa tredje när tillägg sätts upp och väggarna är installerade och betala den sista tredje i slutet av projektet.

Nu har du ett kontrakt. Vid denna punkt, måste du göra ett beslut om huruvida du kommer att göra projektet eller inte. Budet är gratis-du kan gå bort med inga pengar. Så snart du registrerar på den streckade linjen, du är skyldig att betala vad avtalet säger om entreprenören levererar på sin del av avtalet.

Nu-om du gillar designen, men bestämmer du tror inte att du kan arbeta med entreprenören, kan du förmodligen ta planen och gå hitta en annan entreprenör - men det kommer att kosta dig. Entreprenören kommer sannolikt inte låta dig ha design planen de gjort om inte du teckna kontrakt med dem (vilket de får bygga det) eller du betalar dem för deras arbete.

Tänk på att en bra remodeler kostar ca $40-$50 per timme, och de tillbringade bara 40 timmar eller mer på ditt projekt. Därför vill du design, räkna med att betala någonstans runt $1500-$ 2 000 för den.